เอาล่ะทุกคน พูดถึง ดอกเบี้ยบ้าน ผ่อนบ้าน ต้องจ่ายดอกเบี้ยเท่าไหร่ ?

สื่งที่แอดมินอยากเล่า ก็คือการกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร นอกจากเงินต้นที่เราต้องเสียแล้วเนี่ย มันจะมี ดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งเราจะต้องผ่อนกับธนาคารไปนานแสนนาน อย่างๆต่ำคือ 30 ปี เดี๋ยวนี้ เริ่มมี 35 -40 ปีแล้วด้วยแหละ แล้วแต่ธนาคาร และอายุของเราด้วย

พอเรากู้แล้วเราต้องต้องเสียค่างวดในแต่ละเดือน ซึ่งเค้าจะบอกตัวเลขกลมๆให้เราในแต่ละเดือน เลขนั้นจะรวมเงินต้น และ ดอกเบี้ยเข้าไปแล้ว เป็นระยะเวลา 30 ปี (สมมุติว่าเรากู้ 30 ปีนะ ) ซึ่งขึ้นตอนการกู้ แต่ละธนาคารเค้าจะบอกเรทดอกเบี้ยมาให้เราเลือกแล้วว่าเราได้เท่าไหร่

ทีนี้ ขอยกตัวอย่างแบบเต็ม MAX กรณีที่แบบ MRR 7% และ ดอกเบี้ยบ้าน ก็ไม่ได้ลดอะไร ได้มาแบบ 7% เต็มเลย (เดียวไปเล่า MRR ด้านล่างอีกที)

ยกตัวอย่างแอดมินไปกู้บ้าน 1 ล้านบาท กู้เต็ม 100 % เท่ากับว่า แอดมินเป็นหนี้ธนาคาร 1 ล้านบาท และถ้า จ่ายแบบอัตราขั้นต่ำ ซึ่งแอดมินจะต้องจ่ายอยู่ที่ 6,653 บาท ต่อเดือน และจ่ายยาวๆไปเลยจ้า 30 ปี

ทีนี้เรามาดูต่อเดือนกัน ถ้าแอดมินไม่มีเงินสดและกู้ยาวๆแบบนี้ จ่ายเท่าเดิมไป 30 ปี เดือนละ 6,653 บาท ไปทุกเดือน (กรณีที่แบบเราจะจ่ายเท่าเดิมไปตลอด ไม่โปะ ไม่ refinance ใดๆทั้งสิ้น  ) ก็จะเสียดอกเบี้ยต่อเดือนประมาณนี้

6,653 ( เงินต้น + ดอกเบี้ย ? ) = 6,653 ( 819.67 + 5,833.33) เห็นกันมั๊ย ว่าดอกเบี้ยมันเท่าไหร่ แล้วถ้าผ่อนแบบนี้ไป 30 ปี เราก็จะปลดหนี้ที่กู้มา 1 ล้านบาท และแน่นอนที่เราจ่ายไปไม่ใช่ 1 ล้านหรอก เห็นตัวเลขน้ำตาก็จะไหล

แต่ดูนะ ( 1 ล้าน + ดอกเบี้ย? ) มันคือ ( 1 ล้าน + 1,395,110 ) เท่ากับว่าตอนโอนบ้านเป็นชื่อเรา เราต้องเสียไปทั้งหมดเป็น 2,395,110 บาทแน่ะ ชีวิตมันเศร้า

แล้วถ้าแอดซื้อบ้าน 5 ล้านบาทล่ะ ( 5ล้าน + ดอกเบี้ยบ้าน) มันคือ ( 5ล้าน + 6,975,550 ) ตอนโอนบ้าน แอดจ่ายไปทั้งสิ้น 11,975,550 เห็นมั๊ยว่ามันเยอะขนาดไหน เค้าถึงพยายามโปะบ้านให้ได้มากที่สุด  พยายามหาเงินเข้า แล้วไปโปะ เพื่อปิดบัญชีให้มากที่สุด เพราะกู้บ้านเนี่ย ลดต้นลดดอกบ้านด้วย ถ้าเราเอาเงินต้นไปตัดเยอะ หลังเงินต้นลดลงด ดอกเบี้ยบ้านมันก็ลดตาม แต่ถ้าจ่ายเท่ากันทุกเดือน ก็ตามที่แอดมินเล่ามาด้านบนเนี่ยล่ะ

MRR คืออะไร

MRR คือ = Minimum Retail Rate อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี โดย MRR สามารถขึ้น-ลงได้ตามธนาคารกำหนด ทำให้ดอกเบี้ยมีความไม่แน่นอน เอาจริงๆ เวลากู้จริงๆ เราไม่ได้ดอกเบี้ย ที่ 7 %หรอกจะได้ถูกกว่านั้น เพราะแต่ละธนาคารเค้าจะมีการกำหนดว่าเช่นดูของเค้าแล้ว 1- 3 ปีแรก ดอกเบี้ยจะเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ 3 ปีแรกจะถูก คนที่มีเงินหน่อย จะรีบโปะตอนนี้ เพราะดอกถูก พอครบ 3 ปี เค้าก็ทำการ refinance ไปธนาคารอื่น เพื่อนให้ ดอกเบี้ยบ้าน ถูงลงอีก (เดียวเราค่อยเล่ากันอีกบทความอื่น)

ยกตัวอย่าง คอนโดแอดมินที่กู้มา สมมุติกู้มา 1 ล้านบาท
อัตราดอกเบี้ยบ้าน ปีที่ 1-2 ที่ธนาคารให้ = 2.50% ต่อปี ปีที่ 3 = MRR -1.59% เท่ากับว่า 2 ปีแรก ดอกเบี้ยราวๆ 2.5 % ก็อาจจะผ่อนถูกหน่อย ช่วงนี้แหละ โอกาสทองคนมีเงิน ให้รีบโปะ ส่วนปีที่ 3 เป็นต้นไป MRR ธนาคารคือ 7 – 1.59 ดอกเบี้ยบ้าน จะประมาณ 5.41 %

เพราะฉะนั้นไม่เป็นหนี้ดีสุด แต่ทำไงได้เนอะ บ้านมันแพงก็ต้องกู้แหละ พยายามหาเงินปิดๆให้จบๆไปดีที่สุด และที่สำคัญ ราคาที่ดินมีแต่จะขึ้นไปเรื่อย บ้านในอนาคตจะแพงขึ้น ถ้าเราพร้อม โอกาสนี้ก็นับว่าดี เพราะแอดมินดูตั้งแต่ 5 ปีที่แล้ว บ้านเดียว ที่เคย 2.99 ก็ขยับไป 5 -6 ล้านกันเลย อีกหน่อย คนรุ่นหลังจะซื้อบ้านยากขึ้น