รีไฟแนนซ์ บ้านดีมั้ย ? รีเทนชั่นบ้าน ทำอย่างไร ?
พอเรากู้บ้านหรือคอนโดไปสักระยะนึง หรือประมาณ 3 ปี ถ้ากรณีที่เรายังโปะไม่หมด หรือยังเป็นมนุษย์เงินเดือนที่จ่ายค่างวดต่อเดือน เราคงได้ยินคำว่า รีไฟแนนซ์ หรือ รีเทนชั่น กันมาบ้าง เราลองมาหาคำตอบว่า สองตัวนี้มีความแตกต่างกันอย่างไร และ เราควรใช้ตัวไหนดี ที่แน่ๆ ทุกคนคงอยากลดดอกเบี้ย และเงินค่างวดไปตัดต้นให้ได้มากที่สุดจริงมั๊ย ?
รีไฟแนนซ์ (refinance) บ้าน….ดีมั้ย
การรีไฟแนนซ์(Refinance)บ้าน คือ ไถ่ถอนหนี้บ้านจากสถาบันการเงินที่ให้กู้เดิม ไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่แทน โดยเหตุผลหลักๆในการรีไฟแนนซ์ก็เพื่อให้ได้ข้อเสนอหรือเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนั้น มักจะให้ข้อเสนอด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระ แล้วหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นเรทปกติ
ยกตัวอย่าง ธนาคาร A ปล่อยกู้ซื้อบ้าน โดยมีโปรโมชั่นพิเศษ คิดอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 =0.56 % ปีที่ 2 และ 3 คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-2% แล้วหลังจากนั้น (ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป) คิดอัตราดอกเบี้ย = MRR-1.25 %
สำหรับ MRR คือ Minimum Retail Rate เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล , สินเชื่อที่อยู่อาศัย
สมมุติว่าอัตราดอกเบี้ย MRR ปัจจุบัน = 6.2 ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยในปีที่ 2 และ 3 จะเท่ากับ 4.2 % และปีที่ 4 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะคิดที่ 4.95 % (ทั้งนี้ MRR จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของสถาบันการเงิน)
ฉะนั้นเมื่อผ่อนบ้านไปจนพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำๆ(หรือหลังจากช่วง 3 ปีไปแล้ว) ผู้กู้ก็มักจะใช้การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่ให้ข้อเสนอจูงใจ
เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า หรือเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ ซึ่งจะมีผลต่อเงินงวดที่ผ่อนชำระอาจจะลดลงไปด้วย (เงินงวดที่ผ่อนชำระค่าบ้าน ประกอบด้วย 1. จำนวนเงินที่ไปหักเงินต้น และ 2.จำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย) หรือถ้าไม่ลดเงินงวดที่ผ่อนก็จะไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน ควรศึกษารายละเอียดในสัญญาเงินกู้ให้ดี เนื่องจากสถาบันการเงินมักจะกำหนดเงื่อนไข ห้ามไม่ให้มีการไถ่ถอนก่อนกำหนดช่วง 3-5 ปีแรก แต่ถ้าต้องการไถ่ถอนก่อนกำหนดดังกล่าว ก็จะถูกคิดค่าปรับประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้ทั้งหมด (** ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน)
นอกจากนี้ การรีไฟแนนซ์ก็เปรียบเสมือนกับการยื่นขอสินเชื่อใหม่ (เพราะเป็นสถาบันการเงินคนละแห่งกัน) จึงทำให้มีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ อาทิ ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ (ประมาณ 0.1%-0.25%), ค่าธรรมเนียมการจดจำนองหลักประกัน (ประมาณ 1% ของราคาประเมิน), ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน (ประมาณ 2,000-3,000 บาทแล้วแต่ประเภทของหลักประกัน) ตลอดจนค่าทำประกันอัคคีภัยหรือค่าประกันชีวิต ฯลฯ ตามเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน
ดังนั้น สิ่งที่จะช่วยพิจารณาได้ว่าควรจะรีไฟแนนซ์หรือไม่ ก็คือ การคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ เพื่อมาเปรียบเทียบกับจำนวนเงินที่จะประหยัดได้จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ว่าอันไหนจะให้ความคุ้มค่าได้มากกว่ากัน
ที่สำคัญอย่าลืมคำนึงถึงความสะดวกสบายในการใช้บริการ รวมถึงค่าเสียเวลาในการดำเนินการด้วย เพราะเรื่องเหล่านี้ แม้จะตีออกมาเป็นตัวเงินไม่ได้ แต่ถ้าไม่ประทับใจ ก็พาลทำให้ไม่อยากจะใช้บริการกันเลยทีเดียว
รีเทนชั่น (Retention) บ้าน…ทำอย่างไร
เมื่อเป็นลูกหนี้(ผ่อนบ้าน)ที่ดี ก็ช่วยให้มีช่องทางในการต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ย ด้วยวิธี รีเทนชั่น (Retention) บ้าน ซึ่งก็คือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินเดิม ที่เราใช้บริการอยู่นั่นเอง
แต่การจะทำรีเทนชั่นได้ต้องมั่นใจว่าที่ผ่านมามีการชำระเงินกู้ตรงตามกำหนด ไม่เคยผิดนัดชำระหนี้เลย เรียกว่ามีประวัติการชำระหนี้ที่ดี เพราะลูกหนี้ที่มีเครดิตดีแบบนี้แบงก์คงไม่อยากเสียลูกค้าไปให้กับที่อื่น
หลักในการทำ Retention จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อผ่อนชำระค่าบ้านครบตามที่สถาบันการเงินกำหนดไว้ เช่น 3 ปีหรือ 36 งวดเป็นต้นไป ส่วนใหญ่ก็จะพอดีกับหมดโปรโมชั่นเพิเศษดอกเบี้ยต่ำ แล้วจะต้องไปใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ผู้กู้สามารถไปยื่นเรื่องขอให้สถาบันการเงินที่เราใช้บริการสินเชื่อยู่พิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้
แต่ใช่ว่าผู้ผ่อนบ้านทุกคนจะขอรีเทนชั่นได้ เนื่องจากสถาบันการเงินจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระที่ผ่านๆมาว่าสม่ำเสมอ ตรงตามกำหนด (บางสถาบันการเงินอาจดูประวัติการผ่อนชำระหนี้ย้อนหลัง 2 ปี) ไม่เคยค้างชำระหนี้ ไม่อยู่ในระหว่างประนอมหนี้ หรือไม่อยู่ในโครงการของสินเชื่อ ที่อาจมีข้อกำหนดห้ามปิดบัญชี หรือเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยภายในระยะเวลากี่ปี เป็นต้น โดยสามารถตรวจสอบได้จากสัญญาเงินกู้นั่นเอง
ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่ขอปรับลดลง ซึ่งจะลดให้เท่าไหร่นั้นก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินนั้นๆ อาจไม่ดีเท่ากับอัตราดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์ เนื่องจากการรีไฟแนนซ์จะมีขั้นตอนในการดำเนินการเหมือนยื่นขอกู้ใหม่ ทำให้มีทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น ค่าธรรมเนียมยื่นกู้, ค่าธรรมเนียมจดจำนอง, ค่าประเมินราคาหลักประกัน, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าประกันชีวิต ฯลฯ ตลอดจนต้องมีการเตรียมเอกสาร รวมทั้งใช้ระยะเวลาดำเนินการกว่าจะอนุมัติ สถาบันการเงินจึงต้องใช้อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เกิดการรีไฟแนนซ์
อย่างไรก็ตาม ข้อดีของการรีเทนชั่นที่เห็นได้ชัดเจน คือ ผู้กู้ไม่ต้องยุ่งยากในการจัดเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้ใหม่ ระยะเวลาที่ใช้ในการพิจารณาอนุมัติก็ไม่นาน เพราะสถาบันการเงินเดิมก็มีข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ประวัติการผ่อนชำระก็ตรวจสอบได้ แม้อาจจะมีค่าธรรมเนียมอยู่บ้าง (**ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน) แต่โดยรวมแล้วค่าใช้จ่ายจะต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์
ดังนั้น ระหว่างการรีเทนชั่นกับการรีไฟแนนซ์จะเลือกใช้อันไหน ก็ต้องมาคำนวณเปรียบเทียบดูว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดกับเงินที่ประหยัดได้ ทางเลือกไหนคุ้มค่ามากกว่ากัน
แต่ถ้าเงินที่ประหยัดได้คิดแล้วไม่เท่าไหร่ เมื่อเทียบกับความยุ่งยากและเสียเวลาในการดำเนินการ รีเทนชั่นก็น่าจะเป็นคำตอบที่สะดวกสุดแล้วล่ะ