รีไฟแนนซ์ บ้านดีมั้ย ? รีเทนชั่นบ้าน ทำอย่างไร ?

พอเรากู้บ้านหรือคอนโดไปสักระยะนึง หรือประมาณ 3 ปี ถ้ากรณีที่เรายังโปะไม่หมด หรือยังเป็นมนุษย์เงินเดือนที่จ่ายค่างวดต่อเดือน เราคงได้ยินคำว่า รีไฟแนนซ์ หรือ รีเทนชั่น กันมาบ้าง  เราลองมาหาคำตอบว่า สองตัวนี้มีความแตกต่างกันอย่างไร และ เราควรใช้ตัวไหนดี  ที่แน่ๆ ทุกคนคงอยากลดดอกเบี้ย และเงินค่างวดไปตัดต้นให้ได้มากที่สุดจริงมั๊ย ?

รีไฟแนนซ์ (refinance) บ้าน….ดีมั้ย

การรีไฟแนนซ์(Refinance)บ้าน  คือ ไถ่ถอนหนี้บ้านจากสถาบันการเงินที่ให้กู้เดิม  ไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่แทน โดยเหตุผลหลักๆในการรีไฟแนนซ์ก็เพื่อให้ได้ข้อเสนอหรือเงื่อนไขที่ดีกว่า เช่น  อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า   เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินนั้น   มักจะให้ข้อเสนอด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระ  แล้วหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นเรทปกติ   

ยกตัวอย่าง ธนาคาร A  ปล่อยกู้ซื้อบ้าน  โดยมีโปรโมชั่นพิเศษ คิดอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 =0.56 %  ปีที่ 2 และ 3  คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-2%  แล้วหลังจากนั้น (ตั้งแต่ปีที่ 4  เป็นต้นไป)  คิดอัตราดอกเบี้ย = MRR-1.25 %   

สำหรับ MRR  คือ  Minimum Retail Rate  เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล , สินเชื่อที่อยู่อาศัย   

สมมุติว่าอัตราดอกเบี้ย MRR  ปัจจุบัน = 6.2  ดังนั้น  อัตราดอกเบี้ยในปีที่ 2  และ 3  จะเท่ากับ 4.2 %   และปีที่ 4  เป็นต้นไป  อัตราดอกเบี้ยจะคิดที่  4.95 %   (ทั้งนี้  MRR  จะมีการเปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของสถาบันการเงิน)

ฉะนั้นเมื่อผ่อนบ้านไปจนพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำๆ(หรือหลังจากช่วง 3 ปีไปแล้ว) ผู้กู้ก็มักจะใช้การรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านไปยังสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่ให้ข้อเสนอจูงใจ

เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า หรือเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ  ซึ่งจะมีผลต่อเงินงวดที่ผ่อนชำระอาจจะลดลงไปด้วย   (เงินงวดที่ผ่อนชำระค่าบ้าน ประกอบด้วย 1. จำนวนเงินที่ไปหักเงินต้น  และ 2.จำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย)   หรือถ้าไม่ลดเงินงวดที่ผ่อนก็จะไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น  ทำให้ผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม  ก่อนจะตัดสินใจรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน  ควรศึกษารายละเอียดในสัญญาเงินกู้ให้ดี   เนื่องจากสถาบันการเงินมักจะกำหนดเงื่อนไข  ห้ามไม่ให้มีการไถ่ถอนก่อนกำหนดช่วง  3-5  ปีแรก  แต่ถ้าต้องการไถ่ถอนก่อนกำหนดดังกล่าว  ก็จะถูกคิดค่าปรับประมาณ 2-3%  ของวงเงินกู้ทั้งหมด   (** ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน)

นอกจากนี้  การรีไฟแนนซ์ก็เปรียบเสมือนกับการยื่นขอสินเชื่อใหม่ (เพราะเป็นสถาบันการเงินคนละแห่งกัน)  จึงทำให้มีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ  อาทิ ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ (ประมาณ 0.1%-0.25%), ค่าธรรมเนียมการจดจำนองหลักประกัน (ประมาณ 1% ของราคาประเมิน),  ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน (ประมาณ 2,000-3,000 บาทแล้วแต่ประเภทของหลักประกัน)  ตลอดจนค่าทำประกันอัคคีภัยหรือค่าประกันชีวิต ฯลฯ ตามเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน

ดังนั้น  สิ่งที่จะช่วยพิจารณาได้ว่าควรจะรีไฟแนนซ์หรือไม่   ก็คือ การคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์  เพื่อมาเปรียบเทียบกับจำนวนเงินที่จะประหยัดได้จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง   ว่าอันไหนจะให้ความคุ้มค่าได้มากกว่ากัน 

ที่สำคัญอย่าลืมคำนึงถึงความสะดวกสบายในการใช้บริการ รวมถึงค่าเสียเวลาในการดำเนินการด้วย เพราะเรื่องเหล่านี้  แม้จะตีออกมาเป็นตัวเงินไม่ได้  แต่ถ้าไม่ประทับใจ  ก็พาลทำให้ไม่อยากจะใช้บริการกันเลยทีเดียว

รีเทนชั่น (Retention) บ้าน…ทำอย่างไร

เมื่อเป็นลูกหนี้(ผ่อนบ้าน)ที่ดี ก็ช่วยให้มีช่องทางในการต่อรองขอลดอัตราดอกเบี้ย ด้วยวิธี รีเทนชั่น (Retention) บ้าน  ซึ่งก็คือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินเดิม  ที่เราใช้บริการอยู่นั่นเอง 

แต่การจะทำรีเทนชั่นได้ต้องมั่นใจว่าที่ผ่านมามีการชำระเงินกู้ตรงตามกำหนด  ไม่เคยผิดนัดชำระหนี้เลย  เรียกว่ามีประวัติการชำระหนี้ที่ดี   เพราะลูกหนี้ที่มีเครดิตดีแบบนี้แบงก์คงไม่อยากเสียลูกค้าไปให้กับที่อื่น 

หลักในการทำ Retention  จะสามารถทำได้ก็ต่อเมื่อผ่อนชำระค่าบ้านครบตามที่สถาบันการเงินกำหนดไว้  เช่น  3 ปีหรือ 36  งวดเป็นต้นไป    ส่วนใหญ่ก็จะพอดีกับหมดโปรโมชั่นเพิเศษดอกเบี้ยต่ำ  แล้วจะต้องไปใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น  ผู้กู้สามารถไปยื่นเรื่องขอให้สถาบันการเงินที่เราใช้บริการสินเชื่อยู่พิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้   

แต่ใช่ว่าผู้ผ่อนบ้านทุกคนจะขอรีเทนชั่นได้   เนื่องจากสถาบันการเงินจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระที่ผ่านๆมาว่าสม่ำเสมอ ตรงตามกำหนด (บางสถาบันการเงินอาจดูประวัติการผ่อนชำระหนี้ย้อนหลัง 2 ปี)   ไม่เคยค้างชำระหนี้  ไม่อยู่ในระหว่างประนอมหนี้  หรือไม่อยู่ในโครงการของสินเชื่อ  ที่อาจมีข้อกำหนดห้ามปิดบัญชี หรือเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยภายในระยะเวลากี่ปี   เป็นต้น  โดยสามารถตรวจสอบได้จากสัญญาเงินกู้นั่นเอง

ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่ขอปรับลดลง ซึ่งจะลดให้เท่าไหร่นั้นก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินนั้นๆ   อาจไม่ดีเท่ากับอัตราดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์  เนื่องจากการรีไฟแนนซ์จะมีขั้นตอนในการดำเนินการเหมือนยื่นขอกู้ใหม่   ทำให้มีทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น  ค่าธรรมเนียมยื่นกู้, ค่าธรรมเนียมจดจำนอง, ค่าประเมินราคาหลักประกัน, ค่าประกันอัคคีภัย, ค่าประกันชีวิต  ฯลฯ ตลอดจนต้องมีการเตรียมเอกสาร รวมทั้งใช้ระยะเวลาดำเนินการกว่าจะอนุมัติ   สถาบันการเงินจึงต้องใช้อัตราดอกเบี้ยต่ำ  เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เกิดการรีไฟแนนซ์  

อย่างไรก็ตาม ข้อดีของการรีเทนชั่นที่เห็นได้ชัดเจน  คือ ผู้กู้ไม่ต้องยุ่งยากในการจัดเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้ใหม่  ระยะเวลาที่ใช้ในการพิจารณาอนุมัติก็ไม่นาน  เพราะสถาบันการเงินเดิมก็มีข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว   ประวัติการผ่อนชำระก็ตรวจสอบได้ แม้อาจจะมีค่าธรรมเนียมอยู่บ้าง (**ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน)  แต่โดยรวมแล้วค่าใช้จ่ายจะต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์  

ดังนั้น  ระหว่างการรีเทนชั่นกับการรีไฟแนนซ์จะเลือกใช้อันไหน   ก็ต้องมาคำนวณเปรียบเทียบดูว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดกับเงินที่ประหยัดได้   ทางเลือกไหนคุ้มค่ามากกว่ากัน  

แต่ถ้าเงินที่ประหยัดได้คิดแล้วไม่เท่าไหร่  เมื่อเทียบกับความยุ่งยากและเสียเวลาในการดำเนินการ  รีเทนชั่นก็น่าจะเป็นคำตอบที่สะดวกสุดแล้วล่ะ